הקניית המתנה (העברת נכס המקרקעין ללא תמורה) צריכה להיעשות באמצעות "הסכם מתנה" קרי, הסכם בכתב. סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע:

"התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". כאמור, עסקת מתנה הנה עסקת במקרקעין. סעיף 7 לחוק המקרקעין קובע כי עסקת מקרקעין מסתיימת ברישומה (בטאבו) ואם לא הסתיימה ברישום, רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה. כלומר, עסקת המתנה נדרשת בדיווח למיסוי מקרקעין (שבה מבוקש הפטור/ההקלה) ולאחר קבלת אישור מיסוי מקרקעין, יש לבצע רישום אצל רשם המקרקעין (טאבו), לצורך העברת הזכויות מהמעביר (נותן המתנה) לנעבר (מקבל

המתנה).

הסכם זה הנו למעשה חוזה, בין נותן המתנה (המעביר) למקבל המתנה (הנעבר), בו מפורטות הזכויות בנכס המועברות במתנה/ללא תמורה, אם באופן חלקי או מלא וכן תנאים אחרים נוספים, אשר המעביר (נותן המתנה) יכול להתנות בהסכם. בפועל, ההעברה חייבת להיות ללא תמורה או טובת הנאה אחרת אף לא לצד שלישי, וגם לא עתידית.

סעיף 1 לחוק המתנה, תשכ"ח-1968 קובע כדלקמן: 

"(א) מתנה היא הקניית נכס שלא בתמורה.

(ב) דבר-המתנה יכול שיהיה מקרקעין, מטלטלין או זכויות.

(ג) מתנה יכול שתהיה בויתורו של הנותן על זכות כלפי המקבל או במחילתו של הנותן על

חיוב המקבל כלפיו".

כאמור, מקבל המתנה אינו חייב לקבלה וכך אינו מתחייב לקבל את התנאים שנותן המתנה (המעביר) קבע בהסכם המתנה (בחוזה). אולם, אם מקבל המתנה (הנעבר) מחליט לקבל את המתנה (נניח נכס במקרקעין) אזי, הוא מחויב לאותם תנאים.

מס שבח

סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") נותן פטור ממס שבח העברת נכס מקרקעין כמתנה, ללא תמורה, לקרובים בזו הלשון: "מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו – יהיו פטורים ממס"

משמעות רבה קיימת להגדרת המונח "קרוב":

להגדרת המונח "קרוב" (מס שבח)

(1) בן-זוג

(2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה;

(3) אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה; (יש לשים

לב: אח או אחות, נחשבים "קרוב" לעניין זה, אך ורק לגבי הזכות המפורטת, אחרת אינם נחשבים "קרוב").

מס רכישה

להגדרת המונח "קרוב" (מס רכישה) (שימו לב- שונה מהגדרתה לעניין מס שבח):

תקנה 1: לתקנות מיסוי מקרקעין קובעת מיהו קרוב לצורך מס רכישה: "בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות".

תקנה 20: "במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל".

לסיכום, סעיף 62 לחוק מעניק פטור במס שבח לנותן המתנה (המקביל למוכר) ותקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974 קובע כי מקבל המתנה (המקביל לרוכש) ישלם שליש (1/3) ממס הרכישה הרגיל ואם זו דירתו היחידה, לא ישלם כלל מס רכישה.

לכן, מאוד יכול להיות כי ניתקל בעסקה אשר מחד גיסא, לא תינתן הקלה במס רכישה אולם, מאידך גיסא, ינתן פטור במס שבח (דוגמא: מתנה מנכד לסבו).

התנאי: עסקת המתנה צריכה להתבצע בין נותן המתנה לקרובו (בהתאם להגדרה לעיל).

העברה בין בני זוג המתגוררים יחד באותה דירה

תקנה 21 לתקנות מיסוי המקרקעין קובעת כי העברת חלק בין בני זוג ללא תמורה (במתנה) המתגוררים יחד באותה בדירה, פטורה ממס רכישה. התקנה קובעת כדלקמן: "על אף האמור בתקנה 20, מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה לבן- זוג המתגורר יחד אתו בדירה, פטורה ממס רכישה"

היטל השבחה

עסקת מתנה אינה מהווה |מימוש זכויות במקרקעין" בהתאם לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 ולכן, היטל השבחה לא יחול על עסקה זו. סעיף 1(א)(3) לתוספת השלישית לחוק קובע:"... למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו או העברה על פי פסק דין...".

בפועל, עסקאות מתנה להעברת דירת מגורים מתבצעת לצורך תכנון מס (חסכון במס רכישה כמפורט לעיל, ובמס שבח (דחיית מס שאינה פוגעת בפטור הרגיל של מכירת "דירה יחידה" לפי סעיף 49ב(2) לחוק) עבור נותן המתנה, כדוגמת העברת דירת מגורים מההורה לילד).

תק' צינון סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין קובע תקופות צינון למקבל המתנה במכירתה בכדי להנות מפטור במס שבח כדלקמן:

(1) "אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו ארבע שנים מיום שנעשה בעלה" קרי, אם לא התגורר בדירה – עד שיחלפו 4 שנים.

(2) "הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו, מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעלה – שלוש שנים" קרי, אם התגורר בדירה- עד שיחלפו 3 שנים.

כלל נוסף וחשוב שיש לזכור – אם גילו של מקבל המתנה הנו מתחת לגיל 18 אזי, תקופות הצינון, כמפורט לעיל, יחלו "מיום שמלאו לו 18 שנים."

שרשרת מתנות

בהתאם לעקרון רציפות המס- במקרה של שרשרת מתנות פטורות, חוזרים אחורה, לאחרון ששילם עבור הנכס, בכדי לקבוע את יום הרכישה ושווי הרכישה.

יום הרכישה

• כאשר המעביר (נותן המתנה) עשה שימוש בפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין (פטור ממס שבח עבור דירת מגורים מזכה יחידה), יום הרכישה (של הנעבר/מקבל המתנה) ייחשב יום עסקת המתנה.
• ככל ודירה זו הנה דירת המגורים המזכה והיחידה של הנעבר (מקבל המתנה) הרי שיוכל למוכרה תוך ניצול הפטור ממס השבח המגיע לו לפי סעיף סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין.
• ככל ולמקבל המתנה (המעוניין למכור את דירת המגורים) דירה נוספת, הרי שיש "ללכת אחורה" קרי, יום הרכישה ושוויה יהיה בהתאם לאחרון (המעביר-נותן המתנה) בתאריך ששילם בעבר עבור רכישת הנכס.

יובהר כי אין לראות במאמר זה תחליף משפטי ו/או ייעוץ משפטי. נושא מיסוי מקרקעין הנו נושא סבוך עד מאוד ומומלץ בחום להתייעץ עם משרדנו טרם קבלת החלטה ברכישה ו/או מכירת זכות במקרקעין.