מס רכישה הנו מס המשולם על ידי הקונה בעת רכישת דירה/שטח/חנות כלומר, רכישת זכות במקרקעין.

לפי סעיף 37 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין")

הכלל או ברירת המחדל הנה כי יום מכירת הזכות במקרקעין ע"י המוכר הנה יום הרכישה של הקונה.

כלומר, יום הרכישה הוא יום המכירה של מי שמכר לי את הנכס/הזכות במקרקעין. לכלל זה יש מספר חריגים כדוגמת העברת זכות בירושה, מתנה ואיגוד מקרקעין.

לפי סעיף 21 לחוק מיסוי מקרקעין, החישוב של מס הרכישה (החל על הקונה/רוכש) שונה מזה של מס השבח (החל על המוכר). מס הרכישה חל על כל ערך הנכס הנקנה. כלומר, שווי המכירה של המוכר הוא שווי הרכישה של הקונה (עקרון רציפות המס).

חשוב לדעת כי מס הרכישה מחושב על פי מדרגות מס והנו מתעדכן אחת לשנה.

דירת מגורים יחידה (ראשונה או משפרי דיור)

להגדרה זו משמעות רבה היות והחוק מאפשר לקבל פטור משמעותי במס רכישה בהתאם למדרגות המס של דירה יחידה כהגדרתה בחוק (יש להתעדכן בכל שנה במדרגות אלה). סעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר מהי "דירת מגורים" למס רכישה (כל אחד מאלה):

1. דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה, והכול למעט דירה המנויה בפסקה 3 (דירת מעטפת שהמוכר אינו מתחייב לסיים את בנייתה)

2. זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה לגבי נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים

3. דירת מעטפת המיועדת לשמש למגורים, לרבות דירה שבניית קירותיה החיצוניים טרם הסתיימה, אם יש עימה התחייבות מצד המוכר לסיים את בנייתה כדירת מעטפת; לעניין זה, "דירת מעטפת" – דירה, בבניין המיועד לשמש למגורים, שבנייתה טרם הסתיימה, שאין עימה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבנייה, ובלבד שהסתיימה בנייתם של הקירות החיצוניים של הדירה.

הפטור וההקלות ינתנו ברכישת דירת מגורים יחידה על ידי יחיד, תושב ישראל. לעניין הגדרת יחיד- סעיף 9(ג1א)(2)(ב)(2) לחוק קובע כדלקמן:

"יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי - כרוכש אחד".

סעיף 9(ג1א)(2)(ב) (1) לחוק, קובע כי דירה יחידה הנה דירתו היחידה של הרוכש גם אם נוסף עליה חלקו בדירה אחרת אינו על שליש או חלקו בדירת ירושה אינו עולה על מחצית, או היא נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה או הושכרה על ידו בשכירות מוגנת לפני 01.01.1997 (חזקת דירת מגורים יחידה לפי סעיף 49ג' לחוק).

מדרגות מס רכישה

לפי סעיף 9(ג1ג)(3) לחוק מיסוי מקרקעין, כיום מדרגות המס, נכון לכתיבת שורות אלה (2025):

• מדרגה ראשונה - מס רכישה בשווי 0% על חלק ששוויו עד 1,978,745 ₪.
• מדרגה שניה - מס רכישה בשווי 3.5% על חלק ששוויו בין 1,978,745 ₪ – 2,347,040 ₪.
• מדרגה שלישית - מס רכישה בשווי 5% על חלק ששוויו בין 2,347,040 ₪ – 6,055,070 ₪.
• מדרגה רביעית - מס רכישה בשווי 8% על חלק ששוויו בין 6,055,070 ₪ – 20,183,565₪.
• מדרגה חמישית - מס רכישה בשווי 10% על חלק ששוויו מעל 20,183,565 ₪ .

בהתאם להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 1/2025 מיום 16/01/2025,שעניינה הקפאת סכומי מס רכישה הרי שסכומים אלה יהיו רלבנטיים עד ליום 15/01/2028 .

דירה שנייה ואילך

לפי סעיף 9(ג1ו) לחוק מיסוי מקרקעין, כיום מדרגות המס, נכון לכתיבת שורות אלה (2025):

• מדרגה ראשונה - מס רכישה בשווי 8% על חלק ששוויו עד 6,055,070 ₪.
• מדרגה שניה - מס רכישה בשווי 10% על חלק ששוויו עולה על 6,055,070 ₪ .

נכה, עיוור, נפגע ומשפחות חיילים שנספו במערכה

תקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974 קובעת כי: נפגעי פעולות איבה שדרגת נכותם הנה 19% ומעלה לצמיתות;

נכה בהתאם לחוק הביטוח הלאומי שדרגת אי-כושרו להשתכר כדי מחייתו בשיעור של 75% לפחות;

נכה מתאונת עבודה שדרגת נכותו אינה פחותה מ- 50%;

נכה שנקבעה לו נכות לצמיתות של 100% או נכות משוקללת של 90% לפחות,;

נכה תאונת דרכים שנקבעה לו לצמיתות, שאינה פחותה מ-50%;

נכה משיתוק או קטוע יד או רגל שאחוז נכותו לצמיתות כתוצאה מכך אינה פחותה מ-50%.

נכון לשנת 2025:

• מדרגה ראשונה - מס רכישה בשווי 0% על חלק ששוויו עד עד 1,978,745 ₪.
• מדרגה שניה - מס רכישה בשווי 0.5% על חלק ששוויו בין 1,978,745 ₪. לבין 2,500,000 ₪.
• מדרגה שלישית - מס רכישה בשווי 0.5% מהשקל הראשון על דירה שעלותה מעל 2,500,000 ₪.

הטבה זו ניתנת גם לבן הזוג של הנכה או כאשר נישאו תוך שנים-עשר חודשים מיום רכישת הזכות במקרקעין, אז, יוחזר מס הרכישה העולה על השיעור של 0.5% ששילם בן זוגו של הזכאי לפטור ((סעיף (11(ב) לתקנות)).

הפטור בהתאם לתקנה זו יכול להינתן פעמיים בחיי הנכה וזאת לצורך מגוריו בלבד.

עולה/תושב חוזר

תקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין קובעת כי עולה , כהגדרתו בתקנה, זכאי להטבה ברכישת בית

עסק. נכון לכתיבת שורות אלה (2025):

• מדרגה ראשונה - מס רכישה בשווי 0.5% על חלק ששוויו עד עד 1,988,090 ₪.
• מדרגה שניה - מס רכישה בשווי 5% על חלק ששוויו עולה על 1,988,090 ₪.

תקנה 12א, שהתווספה לאחרונה, קובעת כי לעולה יהיו הטבות מס רכישה ברכישת בית מגורים כקבוע בתקנה.

תק' ההטבה הנה בפרק הזמן בין שנה לפני עלייתו לארץ ל- 7 שנים ממועד עלייתו.

הפטור בהתאם לתקנה זו יכול להינתן פעם אחת בלבד.

מס רכישה על זכות אחרת (מקרקעין שאינם דירת מגורים: מגרש, חנות, מחסן, פעולה באיגוד מקרקעין...)

תקנה 2(1) לתקנות מיסוי מקרקעין קובעת כי מס הרכישה יהיה 6% מהשקל הראשון כדלקמן:

"במכירת זכות במקרקעין ובעשיית פעולה באיגוד מקרקעין, למעט בנין או חלק ממנו שהוא דירת מגורים – 6%".

כאמור, ניתן יהיה לקבל חזרה 1/6 מהתשלום ששילם הרוכש עבור מס הרכישה בהתקיים התנאים הבאים:

• במגרש הנרכש קיימת תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבנייה (תוכנית בניה) המתירה בנייה על הקרקע של דירה אחת לפחות המיועדת לשמש למגורים;
• לא יאוחר מתום 24 חודשים מיום המכירה, התקבל היתר לבניית דירת מגורים אחת לפחות, לפי חוק התכנון והבנייה;

יובהר כי אין לראות במאמר זה תחליף משפטי ו/או ייעוץ משפטי. נושא מיסוי מקרקעין הנו נושא סבוך עד מאוד ומומלץ בחום להתייעץ עם משרדנו טרם קבלת החלטה ברכישה ו/או מכירת זכות במקרקעין.