דיני מקרקעין

הקניית המתנה (העברת נכס המקרקעין ללא תמורה) צריכה להיעשות באמצעות "הסכם מתנה" קרי, הסכם בכתב . סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע: "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב" . כאמור, עסקת מתנה הנה עסקת במקרקעין. סעיף 7 לחוק המקרקעין קובע כי עסקת מקרקעין מסתיימת ברישומה (בטאבו) ואם לא הסתיימה ברישום, רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה. כלומר, עסקת המתנה נדרשת בדיווח למיסוי מקרקעין (שבה מבוקש הפטור/ההקלה) ולאחר קבלת אישור מיסוי מקרקעין, יש לבצע רישום אצל רשם המקרקעין (טאבו), לצורך העברת הזכויות מהמעביר (נותן המתנה) לנעבר (מקבל המתנה). הסכם זה הנו למעשה חוזה, בין נותן המתנה (המעביר) למקבל המתנה (הנעבר), בו מפורטות הזכויות בנכס המועברות במתנה/ללא תמורה, אם באופן חלקי או מלא וכן תנאים אחרים נוספים, אשר המעביר (נותן המתנה) יכול להתנות בהסכם. בפועל, ההעברה חייבת להיות ללא תמורה או טובת הנאה אחרת אף לא לצד שלישי, וגם לא עתידית. סעיף 1 לחוק המתנה, תשכ"ח-1968 קובע כדלקמן: "(א) מתנה היא הקניית נכס שלא בתמורה. (ב) דבר-המתנה יכול שיהיה מקרקעין, מטלטלין או זכויות. (ג) מתנה יכול שתהיה בויתורו של הנותן על זכות כלפי המקבל או במחילתו של הנותן על חיוב המקבל כלפיו". כאמור, מקבל המתנה אינו חייב לקבלה וכך אינו מתחייב לקבל את התנאים שנותן המתנה (המעביר) קבע בהסכם המתנה (בחוזה). אולם, אם מקבל המתנה (הנעבר) מחליט לקבל את המתנה (נניח נכס במקרקעין) אזי, הוא מחויב לאותם תנאים. מס שבח סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") נותן פטור ממס שבח העברת נכס מקרקעין כמתנה, ללא תמורה, לקרובים בזו הלשון: "מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו – יהיו פטורים ממס" משמעות רבה קיימת להגדרת המונח "קרוב": להגדרת המונח "קרוב" (מס שבח) (1) בן-זוג (2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה; (3) אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה; (יש לשים לב: אח או אחות, נחשבים "קרוב" לעניין זה, אך ורק לגבי הזכות המפורטת, אחרת אינם נחשבים "קרוב"). מס רכישה להגדרת המונח "קרוב" (מס רכישה) (שימו לב- שונה מהגדרתה לעניין מס שבח): תקנה 1: לתקנות מיסוי מקרקעין קובעת מיהו קרוב לצורך מס רכישה: "בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות". תקנה 20: "במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל". לסיכום, סעיף 62 לחוק מעניק פטור במס שבח לנותן המתנה (המקביל למוכר) ותקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974 קובע כי מקבל המתנה (המקביל לרוכש) ישלם שליש (1/3) ממס הרכישה הרגיל ואם זו דירתו היחידה, לא ישלם כלל מס רכישה. לכן, מאוד יכול להיות כי ניתקל בעסקה אשר מחד גיסא, לא תינתן הקלה במס רכישה אולם, מאידך גיסא, ינתן פטור במס שבח (דוגמא: מתנה מנכד לסבו). התנאי: עסקת המתנה צריכה להתבצע בין נותן המתנה לקרובו (בהתאם להגדרה לעיל). העברה בין בני זוג המתגוררים יחד באותה דירה תקנה 21 לתקנות מיסוי המקרקעין קובעת כי העברת חלק בין בני זוג ללא תמורה (במתנה) המתגוררים יחד באותה בדירה, פטורה ממס רכישה. התקנה קובעת כדלקמן: "על אף האמור בתקנה 20, מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה לבן- זוג המתגורר יחד אתו בדירה, פטורה ממס רכישה" היטל השבחה עסקת מתנה אינה מהווה |מימוש זכויות במקרקעין" בהתאם לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 ולכן, היטל השבחה לא יחול על עסקה זו. סעיף 1(א)(3) לתוספת השלישית לחוק קובע:"... למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו או העברה על פי פסק דין...". בפועל, עסקאות מתנה להעברת דירת מגורים מתבצעת לצורך תכנון מס (חסכון במס רכישה כמפורט לעיל, ובמס שבח (דחיית מס שאינה פוגעת בפטור הרגיל של מכירת "דירה יחידה" לפי סעיף 49ב(2) לחוק) עבור נותן המתנה, כדוגמת העברת דירת מגורים מההורה לילד). תק' צינון סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין קובע תקופות צינון למקבל המתנה במכירתה בכדי להנות מפטור במס שבח כדלקמן: (1) "אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו ארבע שנים מיום שנעשה בעלה" קרי, אם לא התגורר בדירה – עד שיחלפו 4 שנים. (2) "הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו, מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעלה – שלוש שנים" קרי, אם התגורר בדירה- עד שיחלפו 3 שנים. כלל נוסף וחשוב שיש לזכור – אם גילו של מקבל המתנה הנו מתחת לגיל 18 אזי, תקופות הצינון, כמפורט לעיל, יחלו "מיום שמלאו לו 18 שנים." שרשרת מתנות בהתאם לעקרון רציפות המס- במקרה של שרשרת מתנות פטורות, חוזרים אחורה, לאחרון ששילם עבור הנכס, בכדי לקבוע את יום הרכישה ושווי הרכישה. יום הרכישה כאשר המעביר (נותן המתנה) עשה שימוש בפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין (פטור ממס שבח עבור דירת מגורים מזכה יחידה), יום הרכישה (של הנעבר/מקבל המתנה) ייחשב יום עסקת המתנה. ככל ודירה זו הנה דירת המגורים המזכה והיחידה של הנעבר (מקבל המתנה) הרי שיוכל למוכרה תוך ניצול הפטור ממס השבח המגיע לו לפי סעיף סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין. ככל ולמקבל המתנה (המעוניין למכור את דירת המגורים) דירה נוספת, הרי שיש "ללכת אחורה" קרי, יום הרכישה ושוויה יהיה בהתאם לאחרון (המעביר-נותן המתנה) בתאריך ששילם בעבר עבור רכישת הנכס. יובהר כי אין לראות במאמר זה תחליף משפטי ו/או ייעוץ משפטי. נושא מיסוי מקרקעין הנו נושא סבוך עד מאוד ומומלץ בחום להתייעץ עם משרדנו טרם קבלת החלטה ברכישה ו/או מכירת זכות במקרקעין.

מס רכישה הנו מס המשולם על ידי הקונה בעת רכישת דירה/שטח/חנות כלומר, רכישת זכות במקרקעין. לפי סעיף 37 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") הכלל או ברירת המחדל הנה כי יום מכירת הזכות במקרקעין ע"י המוכר הנה יום הרכישה של הקונה. כלומר, יום הרכישה הוא יום המכירה של מי שמכר לי את הנכס/הזכות במקרקעין. לכלל זה יש מספר חריגים כדוגמת העברת זכות בירושה, מתנה ואיגוד מקרקעין. לפי סעיף 21 לחוק מיסוי מקרקעין, החישוב של מס הרכישה (החל על הקונה/רוכש) שונה מזה של מס השבח (החל על המוכר). מס הרכישה חל על כל ערך הנכס הנקנה. כלומר, שווי המכירה של המוכר הוא שווי הרכישה של הקונה (עקרון רציפות המס). חשוב לדעת כי מס הרכישה מחושב על פי מדרגות מס והנו מתעדכן אחת לשנה. דירת מגורים יחידה (ראשונה או משפרי דיור) להגדרה זו משמעות רבה היות והחוק מאפשר לקבל פטור משמעותי במס רכישה בהתאם למדרגות המס של דירה יחידה כהגדרתה בחוק (יש להתעדכן בכל שנה במדרגות אלה). סעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר מהי "דירת מגורים" למס רכישה (כל אחד מאלה): 1. דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה, והכול למעט דירה המנויה בפסקה 3 ( דירת מעטפת שהמוכר אינו מתחייב לסיים את בנייתה ) 2. זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה לגבי נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים 3. דירת מעטפת המיועדת לשמש למגורים, לרבות דירה שבניית קירותיה החיצוניים טרם הסתיימה, אם יש עימה התחייבות מצד המוכר לסיים את בנייתה כדירת מעטפת; לעניין זה, "דירת מעטפת" – דירה, בבניין המיועד לשמש למגורים, שבנייתה טרם הסתיימה, שאין עימה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבנייה, ובלבד שהסתיימה בנייתם של הקירות החיצוניים של הדירה. הפטור וההקלות ינתנו ברכישת דירת מגורים יחידה על ידי יחיד, תושב ישראל. לעניין הגדרת יחיד- סעיף 9(ג1א)(2)(ב)(2) לחוק קובע כדלקמן: "יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי - כרוכש אחד". סעיף 9(ג1א)(2)(ב) (1) לחוק, קובע כי דירה יחידה הנה דירתו היחידה של הרוכש גם אם נוסף עליה חלקו בדירה אחרת אינו על שליש או חלקו בדירת ירושה אינו עולה על מחצית, או היא נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה או הושכרה על ידו בשכירות מוגנת לפני 01.01.1997 (חזקת דירת מגורים יחידה לפי סעיף 49ג' לחוק). מדרגות מס רכישה לפי סעיף 9(ג1ג)(3) לחוק מיסוי מקרקעין, כיום מדרגות המס, נכון לכתיבת שורות אלה (2025): מדרגה ראשונה - מס רכישה בשווי 0% על חלק ששוויו עד 1,978,745 ₪. מדרגה שניה - מס רכישה בשווי 3.5% על חלק ששוויו בין 1,978,745 ₪ – 2,347,040 ₪. מדרגה שלישית - מס רכישה בשווי 5% על חלק ששוויו בין 2,347,040 ₪ – 6,055,070 ₪. מדרגה רביעית - מס רכישה בשווי 8% על חלק ששוויו בין 6,055,070 ₪ – 20,183,565₪. מדרגה חמישית - מס רכישה בשווי 10% על חלק ששוויו מעל 20,183,565 ₪ . בהתאם להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 1/2025 מיום 16/01/2025,שעניינה הקפאת סכומי מס רכישה הרי שסכומים אלה יהיו רלבנטיים עד ליום 15/01/2028 . דירה שנייה ואילך לפי סעיף 9(ג1ו) לחוק מיסוי מקרקעין, כיום מדרגות המס, נכון לכתיבת שורות אלה (2025): מדרגה ראשונה - מס רכישה בשווי 8% על חלק ששוויו עד 6,055,070 ₪. מדרגה שניה - מס רכישה בשווי 10% על חלק ששוויו עולה על 6,055,070 ₪ . נכה, עיוור, נפגע ומשפחות חיילים שנספו במערכה תקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974 קובעת כי: נפגעי פעולות איבה שדרגת נכותם הנה 19% ומעלה לצמיתות; נכה בהתאם לחוק הביטוח הלאומי שדרגת אי-כושרו להשתכר כדי מחייתו בשיעור של 75% לפחות; נכה מתאונת עבודה שדרגת נכותו אינה פחותה מ- 50%; נכה שנקבעה לו נכות לצמיתות של 100% או נכות משוקללת של 90% לפחות,; נכה תאונת דרכים שנקבעה לו לצמיתות, שאינה פחותה מ-50%; נכה משיתוק או קטוע יד או רגל שאחוז נכותו לצמיתות כתוצאה מכך אינה פחותה מ-50%. נכון לשנת 2025: מדרגה ראשונה - מס רכישה בשווי 0% על חלק ששוויו עד עד 1,978,745 ₪. מדרגה שניה - מס רכישה בשווי 0.5% על חלק ששוויו בין 1,978,745 ₪. לבין 2,500,000 ₪. מדרגה שלישית - מס רכישה בשווי 0.5% מהשקל הראשון על דירה שעלותה מעל 2,500,000 ₪. הטבה זו ניתנת גם לבן הזוג של הנכה או כאשר נישאו תוך שנים-עשר חודשים מיום רכישת הזכות במקרקעין, אז, יוחזר מס הרכישה העולה על השיעור של 0.5% ששילם בן זוגו של הזכאי לפטור ((סעיף (11(ב) לתקנות)). הפטור בהתאם לתקנה זו יכול להינתן פעמיים בחיי הנכה וזאת לצורך מגוריו בלבד. עולה/תושב חוזר תקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין קובעת כי עולה , כהגדרתו בתקנה, זכאי להטבה ברכישת בית עסק. נכון לכתיבת שורות אלה (2025): מדרגה ראשונה - מס רכישה בשווי 0.5% על חלק ששוויו עד עד 1,988,090 ₪. מדרגה שניה - מס רכישה בשווי 5% על חלק ששוויו עולה על 1,988,090 ₪. תקנה 12א, שהתווספה לאחרונה, קובעת כי לעולה יהיו הטבות מס רכישה ברכישת בית מגורים כקבוע בתקנה. תק' ההטבה הנה בפרק הזמן בין שנה לפני עלייתו לארץ ל- 7 שנים ממועד עלייתו. הפטור בהתאם לתקנה זו יכול להינתן פעם אחת בלבד. מס רכישה על זכות אחרת (מקרקעין שאינם דירת מגורים: מגרש, חנות, מחסן, פעולה באיגוד מקרקעין...) תקנה 2(1) לתקנות מיסוי מקרקעין קובעת כי מס הרכישה יהיה 6% מהשקל הראשון כדלקמן: "במכירת זכות במקרקעין ובעשיית פעולה באיגוד מקרקעין, למעט בנין או חלק ממנו שהוא דירת מגורים – 6%". כאמור, ניתן יהיה לקבל חזרה 1/6 מהתשלום ששילם הרוכש עבור מס הרכישה בהתקיים התנאים הבאים: במגרש הנרכש קיימת תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבנייה (תוכנית בניה) המתירה בנייה על הקרקע של דירה אחת לפחות המיועדת לשמש למגורים; לא יאוחר מתום 24 חודשים מיום המכירה, התקבל היתר לבניית דירת מגורים אחת לפחות, לפי חוק התכנון והבנייה; יובהר כי אין לראות במאמר זה תחליף משפטי ו/או ייעוץ משפטי. נושא מיסוי מקרקעין הנו נושא סבוך עד מאוד ומומלץ בחום להתייעץ עם משרדנו טרם קבלת החלטה ברכישה ו/או מכירת זכות במקרקעין.